Spring direct naar de hoofdnavigatie of de inhoud

Zo bouwen dat huizen beter bestand zijn tegen overstromingen en stormen: dat is in de stad Beira in Mozambique actueler dan ooit nadat de cyclonen Idai en Eloise het gebied in 2019 en 2021 teisterden. En het is niet alleen een kwestie van bouwen, want het moet allereerst financieel haalbaar en betaalbaar zijn voor de inwoners van Beira. Dat is dan ook de ambitie van de opdracht die adviesbureau FOUNT, met steun van Partners voor Water uitvoert: laten zien dat flood proof bouwen interessant kan zijn voor vastgoedontwikkelaars en financiers. Want alleen dan is het schaalbaar en uit te breiden.

FOUNT is een adviesbureau dat streeft naar het vergroten van sociale en ecologische impact in opkomende markten, in combinatie met een redelijk financieel rendement, aan de hand  van levensvatbare en schaalbare bedrijfsmodellen. Met de door Partners voor Water gefinancierde opdracht in Beira helpt FOUNT de Sociedade de Desenvolvimento Urbano da Beira (SDUB, de gemeentelijke organisatie voor gebiedsontwikkeling) bij het opstellen van een realistisch plan voor de ontwikkeling van het 3 ha mini-pilotgebied en bij het ontwikkelen van een plan voor een groter gebied van 50 hectare in de nieuw te ontwikkelen woonwijk Maraza. De SDUB organisatie en de gebiedsontwikkeling van het 3 ha mini-pilotgebied wordt gefinancierd door Partners voor Water en de Nederlandse ambassade in Mozambique. Eerste stap is het realiseren van vijf tot tien huizen.

Badkuip van Beira

Het woongebied Maraza is één van de onderdelen van het Beira Masterplan 2035, dat mede dankzij Nederlandse expertise en financiering tot stand is gebracht. Het masterplan heeft als doel Beira en haar inwoners meer weerbaar te maken voor klimaatveranderingen. Maraza omvat in totaal 450 hectare en kampt nu nog regelmatig met overstromingen; het gebied staat wel bekend als de badkuip van Beira. Daar komt bij dat nieuwe bewoners zich vaak vestigen in die gebieden waar ze het meest kwetsbaar zijn voor deze overstromingen en geen goede toegang hebben tot veilig drinkwater en sanitatie. Het is de bedoeling de te bebouwen grond twee meter op te hogen (tegen overstromingen) en te voorzien van drainage, riolering en drinkwateraansluitingen. De woningen zelf - met name de daken - moeten stormbestendiger worden. Dit principe van ‘building back better’ is een belangrijk aspect van het masterplan.

 

Financiering is flinke puzzel

Gerard Vos en Christiaan Lensvelt van FOUNT geven aan dat financiering een flinke puzzel is: ‘De eerste financieringsfase is de grondontwikkeling, voor het pilotgebied van 3 hectare wordt die mede mogelijk gemaakt door Nederlandse financiering. Tweede fase is de financiering van de projectontwikkeling. Het geld van de investeerder/bouwer zit in de stenen en komt niet meteen terug. En dat hangt direct samen met de derde fase: de potentiële bewoner. Hoe zorg je dat die het kan betalen? Het geheel wordt in elke fase nog eens extra gecompliceerd door de rente, die 15 tot 20 procent is.

"Een hypotheek is in Mozambique geen gemeengoed: er zijn tot nu toe in het hele land, met 30 miljoen inwoners, nog maar zo’n 600 hypotheken verstrekt."

600 hypotheken

Het worden woningen vanaf 10.000 dollar en als mensen dat geld niet hebben, moeten ze het lenen, en moet er een bank bereid zijn een hypotheek te vertrekken. ‘Voor zo’n koopprijs is een inkomen van grofweg 5.500 dollar per jaar nodig, en dat hebben de meeste mensen in Beira niet, althans niet formeel. Veel mensen hebben daarnaast wel een informeel inkomen en we zoeken naar manieren om dat mee te nemen bij het aanbieden van financiering. Een van de banken lijkt daartoe bereid. Misschien is ook kruissubsidiëring mogelijk. Dan betalen kopers van duurdere huizen iets meer, waardoor ze als het ware goedkopere huizen subsidiëren.’

Een hypotheek is in Mozambique trouwens bepaald geen gemeengoed: er zijn tot nu toe in het hele land, met 30 miljoen inwoners, nog maar zo’n 600 hypotheken verstrekt. Mozambique heeft bovendien weinig tot geen ervaring met stedelijke ruimtelijke ordening en officiële sociale woningbouw is zo goed als afwezig. De vraag is er zeker, mensen willen graag veilig wonen en er is nog steeds een trek naar de stad. En er is maar een zeer bescheiden formele huizenmarkt.

Eerste hypotheek verstrekt

‘We wilden het concreet maken voor financiers: dit zijn de huizen, vertel ons onder welke voorwaarden jullie een hypotheek willen verstrekken. Daarvoor werken we ook samen met Casa Real, een ontwikkelaar van betaalbare huisvesting die al een vijftigtal huizen heeft gebouwd op een hoger gelegen stuk grond, een paar kilometer verderop. Dat werkte, een bank heeft met de nodige mitsen en maren de eerste hypotheek verstrekt. Voor ons is dat een kleine, maar belangrijke stap op weg naar een businessmodel waarmee we ontwikkelaars kunnen overtuigen, en waarbij woningen echt bereikbaar zijn voor gezinnen in Beira die nu geen toegang hebben tot de huizenmarkt.’

Laten zien dat het werkt

Financiële partijen en ontwikkelaars percipiëren hoge risico’s en vragen dus om garanties, ze moeten worden overtuigd van een realistisch rendement. ‘Wij zijn de financiële architect die alle wensen, mogelijkheden en beperkingen wil samenbrengen, wij willen de puzzel leggen. We willen in korte cycli laten zien dat het werkt, zowel richting investeerders en ontwikkelaars als richting de mensen die er kunnen wonen.

Mooie papieren plannen zijn er al genoeg. Eerst zorgen dat het lukt met een handvol huizen, waarbij we mikken op 2021. En dan steeds wat meer, waarbij ook potentiële kopers zien dat het kan, zich kunnen inschrijven voor een volgende fase en in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek. Lukt dat ook, dan kom je in de fase waarin de schaalgrootte interessant genoeg is voor bijvoorbeeld ontwikkelingsbanken zoals de Nederlandse FMO.

En uiteindelijk, op de langere termijn, is het doel natuurlijk om het hele gebied van 450 hectare te bebouwen met betaalbare en veilige woningen. Je hebt miljoenen nodig om miljarden te vinden, elke stapje is een mijlpaal.’